Zostałem właścicielem mieszkania i członkiem wspólnoty mieszkaniowej

Szukający mieszkania są zwykle skupieni na wyborze optymalnego lokum dla siebie i dla rodziny. Koncentrują się zatem na lokalizacji, funkcjonalnym układzie pomieszczeń, sprawdzają okolicę, trasy dojazdowe do często odwiedzanych miejsc. Zwykle nie myślą o tym, że wraz z nabyciem nieruchomości stają się członkiem wspólnoty mieszkaniowej i razem z sąsiadami będą tworzyć lokalną społeczność.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa? 
W Polsce funkcjonuje obecnie około 5 mln wspólnot mieszkaniowych. Wraz z oddawaniem przez deweloperów kolejnych budynków w użytkowanie, ich liczba wzrasta. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu w budynku. Nabywca lokalu staje się automatycznie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i ma prawo i obowiązek uczestniczyć w zarządzaniu nią. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jedną z ważniejszych decyzji należących do ogółu właścicieli nieruchomości jest określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. W skład zarządu mogą wchodzić przedstawiciele właścicieli lokali, a samo zarządzanie zwykle wspólnoty powierzają wyspecjalizowanym firmom, które posiadają odpowiednie kompetencje, doświadczenie, wykazują się znajomością przepisów, co pozwala w pełnie zadbać zarówno o nieruchomość, jak i interesy ogółu właścicieli.   

Mam prawa, ale także i obowiązki
Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej bierze udział w zarządzaniu częścią wspólną. Właściciel mieszkania poprzez aktywne uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, twórczą dyskusję oraz głosowanie ma realny wpływ na działania dotyczące nieruchomości. Członkowie wspólnot mają również prawo do kontrolowania działalności zarządu oraz wglądu w dokumentację wspólnoty. O wszystkich czynnościach przekraczających zwykły zarząd właściciele decydują w formie uchwały. W szczególności dotyczy to kwestii związanych z ustaleniem wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz wynagrodzenia zarządu, zatwierdzeniem rocznego planu gospodarczego, zmianą przeznaczenia rocznego planu gospodarczego oraz zmianą przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Po stronie członków wspólnoty mieszkaniowej leży także obowiązek wpłacania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i świadczenia, a także przestrzeganie uchwał podjętych większością głosów.

A może by tak coś zmienić?
Bez wątpienia duży wpływ na funkcjonowanie wspólnot miała pandemia, która m.in. uniemożliwiła zwoływanie obligatoryjnych zebrań w pierwszym kwartale. Zasady i ograniczenia, które były wprowadzane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów, nie zawsze umożliwiały organizowanie zebrań w tradycyjny sposób. Pojawiły się zatem spotkania przeprowadzane online lub w formie hybrydowej. Ustawa o własności lokali ma już prawie 30 lat, więc wspólnoty dobrze nauczyły się zasad funkcjonowania, a nowe technologie umożliwiły im sprawniejsze funkcjonowanie. Obok spotkań online, pojawiła się także możliwość elektronicznego oddawania głosów na uchwały. Nowoczesne programy do rozliczania wspólnot dają właścicielom możliwość logowania się na platformę, aby sprawdzić stan rozliczeń swojego mieszkania, czy przeczytać najnowsze informacje dotyczące funkcjonowania wspólnoty. Obok ułatwień, płynących ze strony profesjonalnych zarządców, pojawił się drugi nurt – nieformalne grupy mieszkańców, tworzone przez najbardnziej aktywnych członków wspólnot, najczęściej na Facebooku. Właściciele mogą tam ustalać pewne sprawy, zgłaszać inicjatywy, zanim oficjalnie poinformuje się o nich zarządcę. Niektóre wspólnoty powołują także organ zwany Radą Wspólnoty, której członkowie są inicjatorami zmian oraz czuwają nad prawidłowym wdrażaniem podjętych przez wspólnotę uchwał. 
Nabywcy mieszkań, zanim zdecydują się na zakup mieszkania, mają możliwość zapoznać się z planem osiedla (jeżeli jest ono jeszcze w trakcie powstawania) lub zobaczyć osobiście jak zorganizowane jest osiedle, jak wygląda mała architektura, dojazd i dojście do budynków itd. Wiele jednak osób, stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, uważa, że można przeorganizować funkcjonowanie osiedla i zgłaszają pomysły np. na przeniesienie śmietnika w inne miejsce, rozbudowę placu zabaw, zakup ławek itd. Każda jednak innowacja wymaga dwóch rzeczy: zgody współwłaścicieli, wyrażonej w formie uchwały oraz zebrania funduszów na dany cel. Aby zapewnić mieszkańcom poczucie bezpieczeństwa i komfortu zarządcy już na pierwszym zebraniu proponują uchwalenie stawki na fundusz remontowy. Wielu odbiera to jako zbędny wydatek, sądząc, że dopiero oddana do użytkowania nieruchomość nie wymaga remontu. Tak jest w istocie, ale lepiej zawczasu gromadzić środki, obciążając właścicieli niewielkimi comiesięcznymi zaliczkami na fundusz remontowy niż nerwowo reagować w przypadku koniecznych napraw, podejmując uchwałę o jednorazowymi obciążeniu właścicieli. Pamiętać bowiem należy, że na dużych osiedlach każdy remont wiąże się z dużymi wydatkami. Koszt przeprowadzenia termomodernizacji czy założenia paneli fotowoltaicznych w zależności od wielkości nieruchomości może się wahać od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy. Tak duże fundusze można zbierać na wiele sposobów. Część nieruchomości daje możliwość gromadzenia pożytków, np. z reklam na elewacji, czy z najmu części wspólnych nieruchomości. Takie dodatkowe środki można (po uprzednim zatwierdzeniu uchwałą) spożytkować na dowolny cel. 
Prawidłowe zarządzanie nieruchomością, obok ustawowego obowiązku utrzymania budynku w stanie niepogorszonym, może przynieść właścicielom wiele pożytku i sprawi, że mieszkanie na dobrze utrzymanym osiedlu będzie dla wszystkich prawdziwą przyjemnością.