Kupno mieszkania od dewelopera - krok po kroku

1. Oszacowanie budżetu

Zanim w pełni poznasz nasz praktyczny poradnik „Kupno mieszkania krok po kroku”, trzeba zmierzyć się z finansami. Niestety większość z nas nie dysponuje środkami, które umożliwiają zakup nieruchomości bez wsparcia banku. Konieczne jest zatem sprawdzenie zdolności kredytowej, dzięki czemu dokładnie określisz, na jakie stać Cię mieszkanie. W tym celu warto skorzystać z pomocy pracownika banku, który weźmie pod uwagę między innymi wysokość Twoich zarobków, formę zatrudnienia oraz historię kredytową. 

2. Wybór mieszkania

Decydując się na kupno mieszkania od dewelopera, warto poznać kilka prostych wskazówek, które pomogą wybrać najlepsze lokum. Kluczowa jest lokalizacja, dlatego odpowiedz sobie na kilka pytań: 

• jaki jest dla Ciebie optymalny czas dojazdu do pracy,
• jak mieszkanie jest skomunikowane z centrum miasta,
• ile czasu zajmuje dotarcie na przystanek,
• czy w okolicy znajdują się ważne dla Ciebie placówki i instytucje: szkoła, przedszkole czy przychodnia lekarska,
• czy wolisz łatwy dostęp do rozrywki czy bliski kontakt z naturą,
• jak blisko znajdują się sklepy.

Lokalizacja ma jednak istotny wpływ na ceny mieszkań - płacisz nie tylko za sam lokal, ale i udogodnienia związane z jego położeniem. Drugą kwestią, którą należy wziąć pod uwagę przy kupnie mieszkania jest jego metraż. Powinien być dostosowany do potrzeb i przyszłych planów lokatorów. Kawalerka to zdecydowanie lepsze rozwiązanie dla singli i studentów niż dla pary z małym dzieckiem. Warto też dowiedzieć się, czy istnieje możliwość wykupienia miejsca parkingowego (kluczowa informacja dla zmotoryzowanych) oraz, czy w budynku znajduje się piwnica. 

Równie istotny jest rozkład kupowanego mieszkania, a tym samym jego funkcjonalność. Czy nawet w najmniejszym pomieszczeniu zmieści się stół jadalny? Jak dużą chcesz mieć łazienkę? Wolisz kuchnię czy aneks kuchenny? To pytania, na które warto sobie odpowiedzieć. 

3. Wiarygodność dewelopera

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym krok po kroku polega również na weryfikacji dewelopera. Na co warto zwrócić uwagę?

• Dotychczasowe projekty - dowiedz się, czy zostały zrealizowane w terminie, czy nie pojawiły się wady techniczne budynku, czy inwestycja jest zgodna z założeniami projektu.
• Zapoznaj się z prospektem informacyjnym (nie są to katalogi ani wizualizacje). Deweloper jest prawnie zobowiązany do jego przygotowania. Zawartość prospektu powinna pokrywać się z umową deweloperską.
• Sprawdź, czy rachunek powierniczy, na który trafią Twoje pieniądze jest otwarty czy zamknięty. Z punktu widzenia nabywcy lepszym rozwiązaniem jest rachunek zamknięty, ponieważ deweloper otrzymuje pieniądze wówczas, gdy inwestycja zostanie ukończona i prawo własności zostanie przeniesione na kupującego.

4. Finansowanie zakupu

Najczęściej zakup mieszkania od dewelopera odbywa się za pomocą kredytu hipotecznego. Obecnie specjaliści rekomendują kredyt złotówkowy, który nie wiąże się z takim ryzykiem jak walutowy czy waloryzowany. Wszyscy pamiętamy sytuację frankowiczów. Wniosek o kredyt hipoteczny warto złożyć do kilku banków, aby móc wybrać najkorzystniejszą ofertę. Do wniosku należy dołączyć wskazane przez bank dokumenty (między innymi prospekt informacyjny z częścią indywidualną lub w przypadku mieszkania z rynku wtórnego - umowa przedwstępna). 

Ostateczna wysokość kredytu zależy od Twojej zdolności kredytowej oraz wyceny mieszkania, które stanowi zabezpieczenie dla banku. Oprócz tego konieczny jest wkład własny - do tej pory wynosił on 20% wartości nieruchomości. W związku z pandemią koronawirusa banki zaostrzają swoje wymagania, podwyższając wysokość wkładu własnego lub nakładając dodatkowe obostrzenia. Kiedy już otrzymasz pozytywną decyzję, uważnie zapoznaj się z treścią umowy, zanim ją podpiszesz. Mieszkanie obciążone hipoteką należy ubezpieczyć - możesz zrobić to w banku.  

5. Formalności

Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera warto podpisać umowę rezerwacyjną, która daje pewność, że wybrany przez Ciebie lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Zwykle wiąże się to jednak z wpłatą zaliczki lub zadatku na konto dewelopera. Jeśli zrezygnujesz z mieszkania zaliczkę możesz odzyskać, natomiast zadatek zostaje u dewelopera. Jakie są obowiązkowe formalności? 

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska stanowi zobowiązanie w formie aktu notarialnego do zawarcia umowy, na mocy której zyskujesz prawo do nieruchomości. Aby prawa osoby kupującej rzeczywiście były chronione, dokument musi posiadać nazwę „umowa deweloperska”. Zanim ją podpiszesz, sprawdź dostępny w Internecie rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK. Zawiera on niekorzystne z punktu widzenia klientów postanowienia. 

Opodatkowanie

Jeśli wybierzesz mieszkanie od dewelopera, obowiązek zapłaty podatku przechodzi na niego. Wynosi on 8% w przypadku mieszkań o powierzchni do 150 metrów oraz 23% w przypadku lokali powyżej 150 metrów i jest wliczony w cenę.

Wybierając nieruchomość na rynku wtórnym, do kosztów musisz doliczyć również podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% wartości mieszkania. 

Opłaty notarialne i sądowe

Kupno mieszkania wymaga skorzystania z usług notariusza. Taksa notarialna to jego wynagrodzenie za sporządzenie umowę (jedna umowa = jedno wynagrodzenie). Jego wysokość zależy od wartości nieruchomości. Należy również uiścić opłatę za wpis prawa własności do księgi wieczystej, ustanowienie hipoteki oraz za odpis aktu notarialnego. 

Kupno mieszkania od dewelopera w Poznaniu

Wiesz już, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku - pora na znalezienie nieruchomości idealnej w Poznaniu. Nickel Development to uczciwy deweloper na Piątkowie, który tworzy oryginalne inwestycje i przejrzyste dla klientów umowy deweloperskie. Doskonale wyczuwa miejski charakter dzielnicy i rozumie potrzeby przyszłych lokatorów. Dzięki temu mieszkania na Piątkowie są nie tylko świetnie skomunikowane z centrum miasta, ale także maksymalnie funkcjonalne. Nie bez znaczenia jest również wysoki standard wykończenia oraz rozsądna cena.