Gwarancja i rękojmia przy zakupie nowego mieszkania
Gwarancja dewelopera często mylona jest z rękojmią, a są to dwa pojęcia, które warto rozróżniać, kupując mieszkanie. Usterki mogą być większe lub mniejsze, ale są nieuniknione - dotyczy to także nowego budynku. Jednak zgodnie z kodeksem cywilnym masz prawo oczekiwać od dewelopera naprawy wad fizycznych nieruchomości lub zażądać zwrotu równowartości w formie pieniężnej. Wyjaśniamy, na czym polega gwarancja dewelopera oraz czym różni się od rękojmi.
Czym jest rękojmia dewelopera?
Rękojmia dewelopera to obowiązek odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne nieruchomości, wynikający z nowelizacji kodeksu cywilnego z dnia 25 grudnia 2014 roku (przepisy art. 556-576). Deweloper jako sprzedawca jest zobligowany do naprawy usterek lub zwrotu jej równowartości, jeżeli:
- nieruchomość ma wadę, która obniża jej wartość lub użyteczność,
- lokal nie spełnia parametrów, o których informował wcześniej deweloper - na przykład mieszkanie jest pozbawione nasłonecznienia,
- lokal został wydany osobie kupującej w stanie niekompletnym - na przykład bez komórki lokatorskiej,
- mieszkanie nie nadaje się do użytku.
Z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy deweloper sprzedał klientowi mieszkanie należące do osoby trzeciej. Postanowienia umowy między sprzedającym a osobą kupującą, nie mają wpływu na zakres i zasady ponoszenia odpowiedzialności za wady fizyczne oraz prawne.
Rękojmia nieruchomości jest nadrzędna wobec umowy i obowiązuje przez okres pięciu lat od momentu wydania lokalu. Oznacza to, że nawet po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego masz prawo zgłoszenia wady i oczekiwania jej usunięcia. Jeżeli w okresie pięciu lat stwierdzisz usterkę wynikającą z nieprawidłowo prowadzonych prac budowlanych lub z materiałów użytych podczas budowy, deweloper jest zobowiązany do naprawy szkody nie później niż w terminie czternastu dni od daty uznania usterki. Dotyczy to również wad części wspólnych budynku. Osoba kupująca powinna zgłosić problem natychmiast po jego zauważeniu oraz zgodnie z zasadami ustalonymi przez sprzedającego. Rękojmia dewelopera nie obowiązuje, jeżeli wady są efektem niewłaściwej eksploatacji mieszkania lub budynku.
Nieobowiązkowa gwarancja dewelopera
Czym się zatem różni gwarancja dewelopera od rękojmi nieruchomości? Przede wszystkim jest dobrowolna i w rzeczywistości tylko część inwestorów decyduje się na takie rozwiązanie. Zakres gwarancji dewelopera oraz czas jej trwania powinien zostać uwzględniony w umowie deweloperskiej. Jakie są realne korzyści dla kupującego? Po pierwsze, okres trwania gwarancji wynosi zwykle dwa lata, co pokrywa się z czasem obowiązywania rękojmi. Z punktu widzenia konsumenta takie zabezpieczenie jest mało użyteczne. Co więcej, zakres gwarancji dewelopera zwykle jest podobny do tego wynikającego z tytułu rękojmi nieruchomości.
Zdarza się jednak, że inwestor przenosi na osobę kupującą gwarancje udzielone przez producentów na poszczególne elementy budynku. To mogą być drzwi, okna czy windy - kiedy dojdzie do usterki, należy zwrócić się bezpośrednio do producenta lub przedstawiciela danej firmy. W takiej sytuacji kupujący podczas odbioru mieszkania powinien otrzymać instrukcje wraz z gwarancjami od producentów.
Nie bój się zadawać pytań deweloperowi
Decydujesz się na zakup mieszkania na Piątkowie? Na pewno chcesz wiedzieć, jak wyglądają standardy postępowania w ramach rękojmi nieruchomości oraz czy umowa przewiduje gwarancję dewelopera. Wiele osób obawia się zadawania pytań dotyczących zagadnień prawnych, co jest oczywiście zrozumiałe. Jednak kupno nowego mieszkania to poważny wydatek. W związku z tym masz prawo wiedzieć, jak deweloper na Piątkowie podchodzi do kwestii rękojmi czy gwarancji oraz jaka jest jego wiedza w tym zakresie.